卢志坤 “限购政策太严了，2017年基本上都封盘停售，没怎么卖。2018年6月份开始，政策有些放松，才可以操作了。”
日前，《中国经营报(博客微博)》记者实地走访永清楼市发现，在经历“过山车”般的起伏后，当地楼市似有“回暖”迹象，补缴个税、地下室等乱象丛生。其中，国瑞生态城、荣盛紫竹苑等项目置业顾问纷纷表示，暂无购房资质的外地客户可通过第三方中介缴纳三年个税，三年后可进行网签。而中科嘉会城等项目置业顾问则表示，其在售房源于限购政策出台之前已经备过案，无需补缴个税即可直接网签，但其随后表示，“这需要‘操作’”。
永清县房管局稽查队工作人员表示，补缴个税的行为在政策上是不允许的，属于违规操作。同时，该县严格执行限购政策，即便是限购政策出台之前已备案房源，外地户口购房者亦不能网签。
对于上述情况，记者分别致电致函国瑞置业有限公司（以下简称“国瑞置业”）、荣盛紫竹苑及中科嘉会城项目公司，但是截至发稿并未收到正面回复。
2016年末，京台高速（楼盘）段正式通车，永清到达的时间大幅缩短，受益于此，当地楼市受到外地投资客追捧，房价也是一上涨。据彼时报道，2016年5月，永清区域新房均价为6677元/平方米，10月已跳涨至13541元/平方米，2017年2月达到近15000元/平方米的历史新高。
毗邻京台高速永清出口、规划为万亩大盘的国瑞生态城项目，彼时即受到诸多投资者的青睐。房天下数据显示，2016年6月，其均价为9888元/平方米，7月即跳涨至20000元/平方米，最高时为2017年3月，均价达到23000元/平方米。
而在同一区域的荣盛阿尔卡迪亚永清花语城项目，在2016年6月时，均价为8600元/平方米，7月达到11000元/平方米，8月涨至16000元/平方米。
“那时的市场特别好，房子根本不愁卖，价格也是一疯长。但是限购政策出来之后，天天查，好多楼盘基本上都处于封盘停售的状态，价格也降下来了。”日前，记者实地走访永清楼市，在谈及近两年来楼市变化时，当地多位房地产从业人员如是表示。
2017年3月，市出台限购政策，非本地户籍居民限购1套住房且首付比例不低于50%。同年6月，限购政策升级，进一步非本地户籍居民购房需提供当地3年及以上社保或纳税证明。
受此影响，当地楼市成交量锐减，房价逐渐回落。以国瑞生态城为例，据国瑞置业披露的财报显示，2016年国瑞生态城项目已签约销售额约为41.7亿元，已签约建筑面积约为41.5万平方米。而2017年已签约销售额仅约为14.2亿元，已签约建筑面积约为9.1万平方米。2018年上半年，其已签约销售额更是降至0.41亿元，已签约建筑面积仅约为0.26万平方米。
“其实，我们现在在售的房源跟当时是一样的户型、一样的品质。永清限购了这么久，现在算是进入了平稳期，也查得不那么严了，正是买房的好时机。”在国瑞生态城营销中心，一业顾问告诉记者。
据国瑞置业网站信息显示，国瑞生态城项目总规划约10平方公里，一期占地面积1970亩，产品包含双拼别墅、联排别墅、酒店、高层住宅、洋房等形式。
记者以购房者身份在实地走访中了解到，该项目目前在售房源为二地块二期名仕苑，以85平方米与115平方米户型的高层住宅为主，均价为9000元/平方米。
但是，当记者表示自己为外地户籍人员，且未在本地缴纳社保、个税时，该项目置业顾问则声称“现在限购政策已经‘松动’了，可以操作。”
据介绍，无购房资质的客户可以先缴纳五成首付款，随后通过项目公司提供或自行联系的第三方中介机构，以支付5000元/年的价格代缴三年的个税，三年届满即可顺利网签。在此期间，购房者交完首付款后，便可装修入住。
而在解决了客户购房资题之后，该项目还推出了诸多“优惠”措施。上述置业顾问告诉记者，由于完成个税缴纳需要三年时间，所以首付款方面不必一次付清，而是可以选择分期支付。
记者获得的一份签订于2018年9月的商品房买卖合同显示，买受人先支付总房款的10%，随后可将总房款的20%、10%、10%分别于2018年11月、2019年3月与6月分三次付清。
另一方面，相关文件还显示，在签署草签合同三年内，如果出现房价下跌的情况（以届时国瑞生态城同类房屋申报备案价格为准），购房者可决定解除草签合同，并由人按草签合同价格进行回购。
此外，记者了解到，该项目在售各个户型还将“获赠”一定的面积。例如，85平方米的户型原为一室一厅，但是等到相关部门验收之后，开发商即会将相邻挑空区域的墙体打掉，成为二室一厅，多获约10平方米的建筑面积。
而这一操作则需业主签订一份由开发商提供的《委托书》。相关协议指出，业主自愿委托实施，并对行为、结果及法律、政策的执行承担责任。委托时间为房屋交付后5个月。
2016年4月，荣盛房地产发展股份有限公司（002146.SZ，以下简称“荣盛发展002146)”）发布4月份新增土地储备情况。宣布以8868万元的价格完成了对东领房地产开发有限公司100%股权收购，同时取得了其拥有的市永清县益田7号地块的土地使用权。据披露，该地块位于一纬道两侧、百合以东，出让面积196800平方米，容积率1.8。这一地块即为目前的紫竹苑项目。
据项目置业顾问介绍，该项目目前在售紫竹苑二期2#、11~15#房源，以81~130平方米户型为主，均价为9000元/平方米。此外，置业顾问还强调，若购买该项目房源，购房者必须购买约10平方米、总价约16000元的地下室。
对此，该县房管局稽查队工作人员表示，可以确认这一行为是销售，属于违规操作。购房者可前往县物价局进行反馈，由该局核查并进行相应的行政处罚。
在走访中，记者发现，除了通过代缴个税“等三年”才能获取购房资质外，还有个别项目“不限购，可直接网签”。
位于永清县韩村镇廊霸北侧的中科嘉会城项目，由中科建（）房地产有限公司开发建设，总规划面积约3.07平方公里，旨在打造一座全国发展试点城镇。目前，其仅建有14~23#十栋高层住宅。
“我们项目在限购之前已经‘备过案’了，所以不受限购政策的影响，可以直接购买，签网签。”该项目置业顾问告诉记者，所谓“备案”并非网签合同备案，而是指项目在草签之后，由于客户原因出现房源被清退的情况，新购房者只需进行更名即可。
有熟悉永清房地产市场的业内人士告诉记者，事实上，永清目前确实存在个别项目“不限购，可以直接网签”。例如，有开发商在建设过程中，因资金不足，用部分房源向银行作抵押，这类房源在房管部门备案为“抵押”状态。等到抵押款项还清后，才可申请销售许可证，推向市场。所以，此类房源因其“特殊性”，已经备案，不同于通常意义的商品房受限购政策的影响。
此外，另有做法是“撤备案”，即开发商可以自己“购买”房源，等前期流程都完成之后，再以“购房者”方面出现问题为由，无法或不愿购房，申请撤销合同。而这一操作，亦属于“已经在房管部门‘备过案’”。新购房者仅需进行更名，直接网签即可。
虽然有不同的‘备案’形式，但对于新购房者，如果不具备购房资质，是否在签订正式合同时能够顺利通过房管部门的审核？对此，该置业顾问仅表示，具体细节仍需“操作”，不便透露，但是房管部门“不会再审核”。
该县房管局稽查队工作人员却表示，该县严格执行限购政策，不具备购房资质的人员均无法在本地购买商品住宅。所谓“备过案”的项目可以不受限购政策影响的情况并不存在，这一言论或为个别项目置业顾问为销售业绩而虚假承诺。九把刀照片